▲ 이건영 세무사

최근 사업이 어려워진 김희선씨는 사업자금을 마련하기 위해 보유하고 있던 아파트를 처분하기로 했다. 다행히 아파트는 생각보다 빨리 팔렸지만 문제는 다른 데서 발생했다. 양도소득세를 신고하려고 보니 아파트를 살 때 작성한 매매계약서를 분실해버린 것이다. 김희선씨는 양도세를 어떻게 신고해야 할지 난감하기만 하다.

양도소득세 계산법
부동산을 양도한 경우 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산한다. 원칙적으로 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 부동산의 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있다. 그러나 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 일정한 추계방법을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있다.

매매계약서 분실했을 때는 어떻게?
소득세법에 따르면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부, 매매계약서, 영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 다음의 추계방법을 순차로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있도록 하고 있다.

매매사례가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

감정가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

환산가액
양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 다음의 방법으로 환산한 취득가액

양도 당시의 실지거래가액,

기준시가
소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액

주의할 점
이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 산정할 수 있다. 여기서 주의할 점은 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다는 것이다.

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