▲ 이건영 세무회계사

최근 대출금리가 낮아지고, 전세대란이 발생하면서 부동산 가격이 급등했다. 부동산 정보에 밝은 사람들은 단기매매를 통하여 상당한 매매차익을 얻은 경우도 있다. 양도자의 입장에서 부동산투자를 통하여 매매차익을 얻게 되면 양도소득세를 신고해야 하는데, 매매차익의 상당부분을 세금으로 낸다면 매우 아깝다는 생각이 들 것이다.

다운계약서로 세금 줄이는 행위 주의
양수자의 입장에서도 온전히 자기자본으로 부동산을 취득한 것이 아니라 금융기관 등의 외부자금을 빌려 부동산을 취득하였다면 취득 시 부담하는 취득세도 상당한 부담으로 작용한다. 그리하여 서로 누이 좋고 매부 좋다는 식으로 다운계약서를 작성하여 양도자는 양도소득세를 줄이고, 양수자는 취득세를 줄이는 효과를 얻으려고 하는 경우가 있다.

그러나 이러한 다운계약서에 의하여 양도소득세를 줄이는 행위는 세금당국에서 부정한 방법에 의한 탈세행위로 간주하고 높은 가산세율로 규제를 하고 있으며, 경우에 따라서는 조세범처벌법에 근거하여 2년이하의 징역 또는 2배 이하의 벌금형에 처할 수도 있다는 것을 명심해야 한다.

그렇다면 허위매매계약서 작성행위는 어떻게 적발되는가?

1. 시세파악 및 조사대상자 선정
세무당국에서는 수시로 부동산가격동향을 살피고 있으며, 납세자가 양도소득세 신고를 하면 해당 지역의 부동산정보를 입수하여 신고한 양수도가액과 비교를 하여 조사대상여부를 검토한다.
만일 신고한 양수도가액이 매매계약체결일 기준의 시세와 상당한 차이가 있을 경우에는 조사대상자로 선정하여 실지거래가액을 확인할 수 있다.

2. 양수자의 실지거래가액 제보
양수자도 언젠가는 부동산을 양도하게 되며, 취득 당시 다운계약서에 의해 취득세를 줄였다고 하더라도 양도 당시 양도소득세가 상당하다면 실지거래가액을 밝히고 양도소득세를 줄이려고 한다. 따라서 양수자가 제출한 취득시의 실지거래계약서를 참고로 종전의 양도자의 양도소득세가 적법하게 신고되었는지 검토하여 다운계약서에 의해 양도차익을 줄였다고 판단이 되면 즉시 양도소득세를 추징하게 된다.

허위매매계약서에 의한 불이익
세무당국에서는 허위매매계약서 작성행위를 사기 및 기타 부정한 행위로 간주하고 신고누락한 세금의 40%에 달하는 신고불성실가산세를 부과한다. 또한 신고누락 한 세금에 대한 납부불성실가산세도 부과하는데, 통상 법정신고기한의 다음날부터 추징일까지의 경과일수만큼 이자성격의 가산세를 부과하기 때문에 허위매매계약서 작성사실이 언제 적발되느냐에 따라 그 가산세도 상당한 차이가 발생하게 된다.

또한, 허위매매계약서로 인한 조세포탈세액이 3억원을 초과할 경우에는 조세범처벌법에 의하여 2년이하의 징역 또는 2배 이하의 벌금형에 처하게 되어 배 보다 배꼽이 더 큰 불이익이 발생할 수도 있다.

시사점
다운계약서 등의 작성에 의한 세금을 줄이려는 생각은 하지 않는 것이 현명하다. 작은 이익 때문에 다운계약서를 작성하고 마음 졸이면서 지내는 것 보다는 당장은 조금 부담이 되더라도 마음 편히 살 수 있으며, 다운계약서가 적발되어 추징되는 가산세 등의 예기치 못한 조세부담을 하지 않아도 되는 경제적 이점이 있다.

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