▲ 이건영 세무회계사

‘양도소득세’는 이제 서민들에게도 익숙한 세금이다. 양도소득세는 자산을 팔 때 금액이 살 때 금액보다 비싸면 그 차익에 대해 정해진 세율의 세금을 부과하는 것이라고 생각하면 된다. 양도소득세는 장기보유 중(2년 이상)이고 등기된 자산이라면 1가구 다주택자의 자산에도 일반 종합소득세율과 같은 세율이 적용된다. 주택을 3년 이상 장기 보유시에는 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문에 단기차익을 노린 투기성 양도가 아니라면 주택에 대한 양도세 부담은 많이 줄일수 있다.

주택을 동시에 보유하고 있다가 처분하는 경우가 아니라 일시적으로 다주택자가 되었을 경우에도 양도소득세가 비과세 되는 규정이 마련되어 있다.

이사나 대체취득 목적
국내에 1주택을 소유한 1세대가 대체취득을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 종전 주택을 2년이상 보유한 후 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택일 경우에는 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 비과세 요건을 충족하는 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다는 규정이 있다.
3년 이내에 종전 주택을 처분하는 규정은 2012년 6월 29일 양도분부터 적용이 되며 그 전에는 2년 이내의 규정이 적용되었다. 또한 수도권 소재의 공공기관의 지방이전 등으로 지방 이전 공공기관 종사자가 주택을 취득한 경우에는 5년의 규정이 적용될 수 있다.

동거봉양 및 혼인주택
직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합치거나 혼인으로 인하여 1세대 2주택이 되는 경우에는 동거봉양(혼인) 합가한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 충족)에 대해서 1 세대 1주택의 비과세 특례를 인정하고 있다.

상속주택
상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유할 경우에는 상속주택 판단기준의 순위에 따름)과 그 밖의 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개신 당시 보유한 조합입주권에 따라 사업시행 완료후 취득한 신축주택에 한정)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 해당 여부를 판정한다. 따라서 양도하는 일반주택은 비과세 요건을 충족할 경우 한정하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택의 소수지분자가 당해 공동상속주택 외에 다른 일반주택을 양도하는 때에는 일반 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니하고, 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 상속받은 주택의 소유자를 판정한다.

실수요 목적으로 취득한 지방 소재 주택
취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 양도세 비과세 규정을 적용한다. 지방의 미분양주택 해소와 경제 활성화 등을 위하여 수도권 밖의 지방소재 주택을 불가피하게 취득한 경우 일반주택을 먼저 양도하는 경우에만 적용한다.

농어촌 주택
상속·이농 및 귀농 목적으로 농어촌주택과 그 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 국내에 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 농어촌주택은 보유주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 농어촌주택 1개와 일반주택 1개를 보유함으로써 일반주택 양도당시 1세대2주택인 경우에도 일반주택을 2년이상 보유함으로써 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

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