▲ 이건영 세무회계사

올해 초에 정년퇴직한 김씨는 그동안 모아놓은 자금과 퇴직금을 합하여 경기도에 신축 예정인 상가를 분양 받아서 임대하고자 한다. 현재 김씨는 분양계약을 체결 하고 계약금을 납부하였으며, 향후 1년간에 걸쳐서 4회의 중도금 및 잔금을 추가로 납부할 예정이다.

부동산임대업은 부가가치세법상 용역의 공급에 해당되어 과세대상이다. 그러나 주택 및 그 부수토지의 임대용역의 공급에 대해서는 예외적으로 부가가치세를 면제하고 있다. 여기서 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그리고 그 부수토지는 일정 면적을 초과하지 않는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 면세되지 않는다. 이하에서는 사례를 통하여 상가를 매입하는 경우 세무상 주의하여야 할 점에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

1. 상가를 분양받은 경우 세무서에 사업자등록을 잊지 말자!
상가 건물 등을 신축하거나 매입하여 임대하고자 하는 경우 사업자등록을 하여야 한다. 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업장마다 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 부동산임대업은 그 부동산의 등기부상의 소재지가 사업장이다. 다만, 신규로 사업을 개시하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다. 이는 개업 준비기간 중에 발생하는 매입세액을 환급해 주기 위한 것이다. 원칙적으로 사업자등록을 하기 전의 매입세액은 공제되지 않는다. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록 신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일까지 역산한 기간 이내의 매입세액은 매출세액에서 공제하도록 하고 있다.

사례의 김씨는 현재 부동산을 임대하는 것은 아니지만 사업개시일 전에 사업자등록을 하여야 상가 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 만약 김씨가 상반기에 계약을 한 경우에는 늦어도 7월 20일까지는 사업자등록을 하여야 하며, 하반기인 계약을 한 경우에는 늦어도 다음연도 1월 20일까지는 사업자등록을 하여야 한다. 여기서 주의할 점은 사업자등록증을 교부 받기 전까지는 세금계산서의 필요적 기재사항인 사업자등록번호 등을 알 수가 없으므로 당해 사업자의 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부 받은 경우 매입세액으로 공제받을 수 있다는 것이다. 또한 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받으려면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 하여야 한다.

2. 조기환급제도를 활용하여 건물분에 대한 부가세를 빨리 돌려받자!
사업자는 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액(또는 환급세액)을 그 과세기간 종료 후 25일 이내에 각 사업장 관할세무서장에게 신고하고, 당해 과세기간에 대한 납부세액을 납부하여야 한다. 또한 원칙적으로 개인사업자에 대하여는 관할세무서장이 각 예정신고기간마다 직전 과세기간에 대한 납부세액의 1/2에 상당 하는 금액을 결정하여 당해 예정신고기한 내에 징수하도록 하고 있다. 다만, 예정고지세액으로 징수하여야 할 금액이 20만원 미만이거나 간이과세자에서 해당 과세기간 개시일 현재 일반과세자로 변경된 경우에는 이를 징수하지 않는다. 참고로 부가가치세의 과세기간은 1년을 둘로 나누어서 상반기(1월1일부터 6월30일 까지)를 제1기로 하고, 하반기(7월1일부터 12월 31일까지)를 제2기로 한다.

김씨는 부동산임대업을 개시하기 전에 상가 건물 매입분에 대하여 교부받은 세금계산서에 의하여 부가가치세 환급세액이 발생할 것이다. 일반적으로 사업장 관할세무서장은 각 과세기간별로 당해 과세기간에 대한 환급세액을 그 확정신고기한 경과 후 30일 이내에 사업자에게 환급한다. 그러나 건물 등 사업 설비를 취득한 경우에는 신속히 부가가치세를 환급하여 사업자의 자급압박을 덜어주기 위하여 조기환급을 받을 수 있도록 하고 있다. 환급세액을 조기에 환급받고자 하는 사업자는 조기환급기간 종료일부터 25일 이내에 과세표준과 환급세액을 정부에 신고하여야 한다. 이와 같이 조기환급신고를 한 경우에는 환급세액을 신고기한 경과 후 15일 이내에 사업자에게 환급하도록 하고 있다.

3. 상가 처분시 사업의 포괄양도를 활용하면 부가세 문제가 발생하지 않는다!
재화를 포함하여 사업을 양도하는 것은 본래 재화의 공급에 해당한다. 이 경우 양도자는 양수자에게 부가가치세를 거래징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이다. 그러나 이와 같이 사업의 양도에 대하여 부가가치세를 거래징수할 경우 양수자는 부가가치세를 거래징수당한 시점부터 환급받는 시점까지 불필요한 자금압박을 받게 될 것이며, 과세관청은 국고 수입은 없으면서 행정업무의 부담을 안게 될 것이다. 따라서 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 재화의 공급으로 보지 않고 있다.

위 사례의 김씨가 임대하던 상가를 추후에 양도하는 경우 사업의 포괄적 양도를 활용하면 재화의 공급으로 보지 아니하므로 상가 건물을 보다 수월하게 처분할 수 있을 것이다. 물론 부가가치세와는 별개로 부동산 양도에 대하여 양도소득세는 신고 및 납부하여야 한다.

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