▲ 이건영 세무회계사

사업을 하면서 세금에 대해서 자연스럽게 많이 알게 된 나성공씨. 재산이 늘면서 절세에 대하여 꼼꼼히 공부해 온 나씨는 자신의 부동산 일지 첫 장에 "모든 증빙은 절세의 시작이다"라는 글귀를 적어 넣었다. 요즘처럼 부동산을 매매할 때 실거래가가 기준이 될 때에는 영수증이 양도소득세를 줄이는 비법이기 때문이다.

양도소득세는 양도차익에 과세가 되는 것으로 실지거래가액에 의한 양도가액에 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용을 필요경비로 인정해 공제해준다. 실지거래가액을 적용할 때 인정되는 필요경비는 크게 ▲취득에 소요된 비용 ▲자본적 지출에 해당하는 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용 편의에 지출한 비용 ▲양도비용 등 세가지로 요약된다.

증빙서류로 어디까지 경비인정 될까
자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 실제 지출한 금액에 따라 공제 받을 수 있다.

이 때 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로 공제 받을 수 있으며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함시켜 공제한다. 또 부동산을 취득한 후 이용의 편의나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 ▲본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 ▲토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용 ▲기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용도 공제대상 비용에 포함된다.

아울러 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등과 부동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정 받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으며, 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는 비용으로 볼 수 없어 비용으로 인정되지 않는다.

증빙서류 어떻게 갖출까
양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용만을 필요경비로 인정해 양도가액에서 공제해준다는 사실을 명심할 필요가 있다. 이에 따라 필요경비로 인정되는 여러 가지 비용항목의 증빙자료는 땅과 건물을 양도한 뒤엔 확보하기 어렵다.

반드시 취득 및 양도시의 매매계약서, 대금수수 영수증(무통장으로 거래 시 무통장입금 영수증), 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장, 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부), 건물을 신축한 경우 도급계약서, 세금계산서 등, 그리고 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 영수증 등 해당 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것을 잊지 말아야 한다.

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